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La promesse de vente et le compromis de vente

le compromis de vente

C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à  vous vendre un bien immobilier et vous à  l’acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien. Lorsque le compromis est assorti du versement d’un acompte, il devient important de rédiger correctement cet acte en mentionnant l’ensemble des conditions suspensives appropriées.

Il est possible d’établir cet avant-contrat sous seing privé ou devant notaire. Ce dernier étant tenu au devoir de conseil, les parties bénéficient d’une protection renforcée. Il est aussi tout à  fait admis et possible de le signer de particulier à  particulier ou avec un agent immobilier. Seule contrainte : une promesse signée sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours.

1. Vous hésitez entre un acte sous-seing privé ou devant notaire?

Les documents ont juridiquement la même valeur, même si l’acte notarié est en pratique plus sécurisant. L’acte authentique coûte toutefois plus cher qu’un contrat sous-seing privé. La différence du tarif est surtout perceptible au niveau des émoluments du rédacteur.

Pourtant, cette règle connait de plus en plus d’exceptions. Les actes authentiques (notariés) ne sont plus systématiquement plus chers que les actes sous-seing privé, notamment pour les contrats de vente des logements sociaux (autour de 1500 Dhs). Paradoxalement, il existe des conseillers juridiques très réputés qui peuvent demander un prix plus élevé que celui d’un notaire.
Jouer la sécurité consiste donc à  passer par un acte notarié, et la rapidité/prix l’acte sous seing privé.

2. Le contenu d’une promesse de vente ?

Ce contrat doit être établi en deux exemplaires originaux et sa forme est libre. Il comporte les mentions suivantes dont la plupart sont obligatoires :
– le prix du terrain et la liste des taxes inclues dans le prix
– la désignation du terrain acheté (lieu, surface, SHON constructible …)
– le montant approximatif des frais de notaire
– la somme déposée en garantie
– la date de la signature
– les signatures du vendeur et de l’acheteur
– les conditions de paiement .
– les servitudes liées au terrain
– une déclaration du vendeur comme quoi le terrain n’est pas situé sur un sous-sol instable (carrières, remblais, galeries minières …)
– une référence à  l’étude géologique du sous-sol si elle a été faite par le vendeur (sinon, la possibilité par l’acheteur de pouvoir la faire faire avant l’achat)
– une clause de remboursement de la garantie en cas de réalisation d’une condition suspensive
– les conditions suspensives

3. Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Au Maroc comme ailleurs, le compromis de vente peut contenir une ou plusieurs conditions suspensives. Il s’agit d’événements dont la réalisation est obligatoire pour que la vente définitive puisse être conclue. La survenue de ces événements ne doit pas dépendre de la volonté d’une des parties. On parlerait alors de conditions potestatives.

Le propre d’une condition suspensive est de ne pas pouvoir être défaite par la seule volonté des parties. Sa réalisation ou non dépend de faits extérieurs sur lesquels ni l’acheteur ni le vendeur n’a de pouvoir.

4. La condition suspensive de crédit, une des conditions les plus fréquentes

Dès lors que l’acheteur finance la transaction immobilière à l’aide d’un crédit immobilier, le compromis de vente au Maroc comporte obligatoirement une condition suspensive dite de crédit. Cela signifie que la conclusion de l’acte de vente ne pourra avoir lieu que si l’acheteur a obtenu son crédit auprès d’un organisme de prêt dans un délai donné. Il s’agit bien d’un événement sur lequel il n’a pas directement prise. Cela dépend de la décision d’un tiers, en l’espèce, la banque.

Ainsi, le refus par une ou plusieurs banques d’accorder un crédit à l’acheteur rend le compromis de vente caduc.
Il faut cependant attendre que l’acheteur renonce expressément à acheter le bien immobilier durant le délai accordé dans le compromis de vente pour remettre ce dernier sur le marché.

Une telle condition suspensive assure une protection pour l’acheteur qui ne se retrouve pas contraint d’honorer un engagement qu’il ne pourra pas financer sans l’octroi d’un crédit. Il est important de fixer un délai assez long pour permettre à l’acheteur de constituer son dossier et de consulter plusieurs organismes de prêt. Il est généralement de 2-3 mois.

5. Les autres conditions suspensives d’un compromis de vente au Maroc

En plus de la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit immobilier, on retrouve également une clause conditionnant la vente du bien à l’obtention d’un permis de construire. Là encore, la décision d’accorder ou non le permis de construire ne dépend ni de l’acheteur, ni du vendeur.
D’autres conditions suspensives peuvent être mentionnées dans un compromis de vente comme :

  • l’absence de droit de préemption invoqué soit par un locataire soit par une autorité locale ;
  • l’absence de servitude rendant impossible ou complexe l’usage du bien ;
  • etc.

6. Conditions suspensives et compromis de vente au Maroc : ce qu’il faut retenir

  • Une condition suspensive est liée à un évènement dont la réalisation ne dépend ni du vendeur ni de l’acheteur.
  • En cas de financement par prêt bancaire, la clause suspensive de crédit est obligatoire. Elle permet à l’acheteur de ne plus être engagé par le compromis de vente s’il n’obtient pas un financement dans le délai accordé.

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